5 ошибок при покупке недвижимости, которые совершают почти все покупатели и как их избежать перед подписанием договора

Материал сфокусирован на 5 ошибок при покупке недвижимости, которые совершают почти все покупатели. Цель — помочь сократить риски, время и издержки на каждом этапе: от первичного отбора вариантов до подписания договора и передачи денег. В тексте даны конкретные критерии, чек-листы и расчетные подходы, которые можно применить сразу.

5 ошибок при покупке недвижимости, которые совершают почти все покупатели: как не потерять деньги и время

Чаще всего проблемы возникают из-за неверной расстановки приоритетов и отсутствия прозрачной методики оценки объекта и сделки. Типовые просчеты повторяются у разных покупателей, потому что кажутся несущественными на старте, но приводят к потерям позже.

Базовые направления контроля перед покупкой:

Психология и критерии выбора: зафиксировать потребности и «ступени отказа» (что неприемлемо при любых условиях), чтобы отсечь решения «по картинке».
Юридическая часть: запросить документы до аванса, проверить право собственности, историю переходов прав, обременения и перепланировки.
Финансы: считать полную стоимость владения — ремонт, мебель, техника, страховки, налоги, коммунальные платежи, проценты по ипотеке, переезд.
Локация и ликвидность: транспорт, инфраструктура, планы развития района, шум, потенциал дальнейшей перепродажи.
Договор и расчеты: предмет, сроки, порядок передачи, ответственность сторон, безопасные инструменты расчетов (эскроу/аккредитив).

Практические ориентиры:

Сравнивать объект с минимум 5—7 аналогами в радиусе 1—2 км по реальным сделкам, а не только по объявлениям.
Закладывать резерв бюджета 10—15% от цены объекта на непредвиденные расходы.
Фиксировать договоренности письменно: состав, сроки и стоимость остающегося имущества, дату освобождения, состояние квартиры к передаче.
Выбирать понятную схему расчетов и хранить подтверждения всех платежей.

Такая структура снижает число ошибок, ускоряет принятие решений и делает расходы прогнозируемыми.

Ошибка 1. Покупка квартиры только по эмоциям и внешнему виду

Эффект «вау» от ремонта и стилизованной презентации часто маскирует конструктивные и юридические риски, а также завышенную цену. Решение, принятое на эмоциях, обычно приводит к переплате, сложностям с ремонтом и сниженной ликвидности при перепродаже.

Нужна методичная проверка, где приоритет отдается параметрам, влияющим на стоимость и удобство жизни в долгую:

Планировка и функциональность: несущие стены, возможность перепланировки без узаконивания, полезная площадь без «мертвых» зон, размещение мокрых точек.
Инженерные системы: состояние стояков, давление и качество воды, электрика и выделенная мощность, вентиляция, состояние окон и радиаторов.
Дом и общедомовое имущество: год постройки, материал и состояние перекрытий, лифтовое оборудование, кровля, подвал, фасад, аварийные/влажные зоны, управляющая компания и ее задолженности.
Шум и инсоляция: внешние источники шума (дорога, трамвай, стройка), соседские риски, длительность прямого солнечного света, перегрев летом.
Юридические аспекты: законность перепланировок, долги по ЖКУ, обременения, согласие супругов/опекунов, долевая собственность.

Чтобы снять «эффект витрины», оцените стоимость работ по приведению квартиры к вашим требованиям. Смета на демонтаж, выравнивание, электрику, санузлы, окна и кухню часто перекрывает ценность «красивого» текущего ремонта. Сравните итог «цена — необходимые вложения» с аналогами в доме и районе.

Сигналы переплаты: слишком быстрый показ и давление «другие уже бронируют», запрет на детальные замеры и диагностику, нежелание предоставлять правоустанавливающие документы до аванса, существенные расхождения между БТИ/ЕГРН и фактом.

Фиксируйте требования к объекту письменно и проверяйте их пункт за пунктом. Это снижает влияние эмоций и переводит выбор в плоскость расчетов.

На что смотреть помимо ремонта и презентации объекта

Критерии, которые формируют реальную ценность квартиры и риски владения, не видны с порога. Их стоит проверить до аванса и внесения задатка.

Конструктив и дом: тип перекрытий, состояние фасада и кровли, год последнего капремонта, износ инженерных сетей, протечки в подвале/шахтах.
Инженерия квартиры: мощность и схема электрики, сечение кабелей, состояние щита, давление/температура воды, вентиляционные каналы, герметичность окон.
Юридическая чистота: законность перепланировок, совпадение фактической планировки с техпаспортом, обременения в ЕГРН, долги по ЖКУ, согласия всех собственников.
Шум и экология: транспортные потоки, промзоны, источники запахов, уровень шума в разное время суток, толщина межквартирных перегородок.
Инсоляция и микроклимат: ориентация по сторонам света, перегрев летом, угол обзора без плотной застройки напротив, следы конденсата и плесени.
Инфраструктура и доступность: пешеходные маршруты до транспорта, медицина, школы/сады, парковка, время в пути в часы пик.
Эксплуатационные расходы: тарифы, качество управления домом, планируемые работы и взносы, возможные отключения.
Ликвидность: сопоставимые сделки в радиусе 1—2 км, срок экспозиции аналогов, дисконт при торге, спрос на подобные планировки и метраж.

Итог оценки фиксируйте в чек-листе и в сравнительной таблице по 5—7 аналогам. Это позволяет быстро выявить скрытые издержки и понять реальную рыночную цену объекта «как есть» с учетом необходимых вложений.

Как не переплатить за красивую картинку

Оценивайте объект через сравнимые сделки: соберите 5—10 аналогов в том же доме или квартале за последние 1—3 месяца, скорректируйте цену за этаж, площадь, балкон, лифт, вид из окон, парковку, статус дома. Стоимость «косметики» фиксируйте отдельно: рыночная отделка стандарт-класса обычно стоит 15—35 тыс. ₽/м², средний ремонт — 35—60 тыс. ₽/м², капитальный с заменой инженерии — 60—100+ тыс. ₽/м². Премию платите только за подтвержденные вложения и качество, а не за стиль презентации.

Проверьте качество ремонта точечно: открывающиеся люки, ревизии, сантехника, вентиляция (тяга), электрика (группы в щите), ровность стен/углов, шумоизоляция, теплые полы и гарантийные талоны на технику.
Уточните, что остается при покупке: встроенная техника, мебель, свет. Зафиксируйте перечень в приложении к договору.
Исключите неузаконенную перепланировку: сверка поэтажного плана/техпаспорта с фактом. Незаконные изменения — аргумент для дисконта или отказа.
Учтите будущие расходы: износ стояков, лифтов, крыши; возможные взносы на капремонт; шум от магистралей; отсутствие парковки.
Проведите независимую оценку или экспресс-осмотр инженером. Любые выявленные дефекты конвертируйте в дисконт с расчетом сметы.

Итоговая формула: рыночная цена аналогов — затраты на доведение до нужного состояния — риски (юридические/технические) = максимальная цена предложения.

Ошибка 2. Не проверять документы и юридическую чистоту сделки

Проверка юридической части снижает риск оспаривания права и срыва расчетов. Базовый набор действий перед сделкой с недвижимостью:

Выписка из ЕГРН об объекте и о переходах прав: правообладатель, доли, обременения (ипотека, арест, запреты), история переходов. Особое внимание — частым сделкам за короткий срок и несовпадению площадей/назначения.
Правоустанавливающий документ: ДКП, дарение, наследство, приватизация. Для наследства — сроки принятия; для дарения/приватизации — потенциальные риски оспаривания заинтересованными лицами.
Личность и полномочия продавца: паспорт, нотариальная доверенность (если представитель), проверка брачного статуса и нотариального согласия супруга при совместно нажитом имуществе.
Состав собственников и зарегистрированных лиц: несовершеннолетние владельцы/проживающие требуют разрешения опеки; неснятые с регистрации лица — риск сохранения права пользования.
Техническая документация: поэтажный план/экспликация БТИ, отсутствие неузаконенной перепланировки или наличие документов о ее узаконивании.
Финансовые и судебные риски продавца: проверки на банкротство и исполнительные производства; сверка долгов по ЖКУ и взносам на капремонт.
Обременения: действующая ипотека (условия погашения, согласие банка), сервитуты, аренда. Расчеты безопаснее проводить через аккредитив/эскроу с условиями перехода права.
Первичный рынок: право по ДДУ/переуступке, разрешение на строительство, проектная декларация, использование эскроу-счетов, статус дома и акт приема-передачи.

Фиксируйте результаты проверок в переписке и приложениях к договору, предусматривайте условия о погашении обременений и снятии с регистрационного учета до расчетов или одновременно с ними.

Какие документы нужно запросить до аванса и договора

Пакет до аванса позволяет отсеять проблемные объекты и корректно сформировать условия покупки. Запросите минимум из списка ниже и проверьте источники выдачи.

Документ	Зачем	Где проверить/получить	Комментарий
Выписка из ЕГРН (об объекте)	Права, обременения, характеристики	Росреестр/МФЦ, онлайн-сервисы	Актуальность не старше 7—14 дней
Выписка из ЕГРН (о переходах прав)	История собственников	Росреестр/МФЦ	Выявляет «короткие» сделки и риски
Правоустанавливающий документ	Основание права	У продавца/нотариус	ДКП, дарение, наследство, приватизация
Паспорт продавца, согласие супруга	Личность и полномочия	У продавца/нотариус	Справка о брачном статусе при необходимости
Поэтажный план и экспликация БТИ	Проверка перепланировок	БТИ/МФЦ	Сверка факта с планом
Документы по перепланировке	Легализация изменений	Жилинспекция/МФЦ	Проект, разрешение, акт
Справки по ЖКУ и капремонту	Долги по содержанию	УК/ТСЖ/ГИС ЖКХ	Необязательно для регистрации, но влияет на расчеты
Справка о зарегистрированных лицах	Риски сохранения пользования	УК/МФЦ	Требуйте снятие с учета к сделке
Справка банка об остатке долга (если ипотека)	Погашение обременения	Банк-залогодержатель	Согласуйте порядок расчетов
Для новостроек: ДДУ/переуступка, разрешение на строительство	Законность покупки	Застройщик/ЕИСЖС	Эскроу-счет, проектная документация

Не перечисляйте аванс до сверки ЕГРН, правового основания и факта отсутствия критичных обременений. Условия возврата аванса оформляйте распиской или предварительным договором с четкими основаниями возврата.

Какие красные флаги должны насторожить покупателя

Цена значительно ниже рыночной без четкого обоснования; ссылка на «срочность» без документов.
Отказ предоставить актуальную выписку из ЕГРН и правоустанавливающие документы на недвижимость.
Несовпадение данных собственника в паспорте и в документах; продажа по общей доверенности, оформленной недавно/в другом регионе, без права передоверия.
Короткая и запутанная история прав за 6—12 месяцев: дарение, наследство, раздел имущества, несколько быстрых перепродаж.
Обременения: ипотека, арест, запреты регистрационных действий; нежелание продавца гасить их до расчетов через безопасный инструмент.
Несогласованные перепланировки, расхождения с поэтажным планом БТИ/техпланом.
Зарегистрированные жильцы, особенно несовершеннолетние/недееспособные; отсутствие свежей расширенной выписки о зарегистрированных.
Долги по коммунальным платежам, капремонту, ТСЖ; отказ показать справки об отсутствии задолженности.
Требование задатка/аванса наличными без письменного соглашения, давление «оплатить сегодня».
Отказ от расчетов через аккредитив/эскроу/ячейку, навязывание «прямой передачи» денег.
Судебные споры, исполнительные производства, банкротство продавца.
Для новостроек: нет разрешения на строительство, отсутствие аккредитации банка, предложения вне ДДУ/эскроу.

Ошибка 3. Ориентироваться только на цену, не считая полную стоимость покупки

Цена в объявлении — лишь часть затрат. Учитывать нужно полную стоимость: расходы на сделку, кредит, доведение объекта до нужного состояния и первые годы владения. Игнорирование этих статей часто приводит к кассовым разрывам и избыточной долговой нагрузке, особенно при покупке жилья в ипотеку.

Основные блоки затрат: 1) Сделка: госпошлины, нотариус (при долях и ряде случаев), услуги банка по аккредитиву/ячейке, оценка, выписки. 2) Ипотека: комиссии, страхование (имущества/титула/жизни по требованию банка), проценты до регистрации, регистрация ипотеки. 3) Обустройство: ремонт/отделка, мебель, техника, встроенные системы хранения, подключение интернета и ТВ. 4) Эксплуатация: коммунальные платежи, содержание и текущий ремонт, взнос на капремонт, парковка/кладовка, страхование квартиры. 5) Прочее: юридическое сопровождение, переезд, временное проживание на период ремонта, легализация перепланировок.

Иллюстрация: объект за 10 млн ₽ с ипотекой 80%. Транзакционные расходы — ориентировочно 100—250 тыс. ₽; ремонт — 0,5—1,5 млн ₽ (выше для черновой отделки), мебель и техника — 300—700 тыс. ₽; ежегодное страхование — 10—25 тыс. ₽; ежемесячный платеж по кредиту плюс коммунальные и содержание — существенная постоянная нагрузка. В первый год дополнительные затраты сверх цены квартиры могут составить 1—2 млн ₽. Сравнивайте альтернативы: готовое жилье с отделкой — выше цена покупки, но ниже капитальные вложения; черновая новостройка — ниже входной билет, но значительный бюджет на ремонт и задержка въезда.

Какие дополнительные расходы чаще всего забывают

Статья расхода	Что это	Диапазон/как считать	Когда платится
Госпошлины	Регистрация права и ипотеки	1 000—5 000 ₽	При подаче на регистрацию
Нотариус	Сделки с долями, брачное соглашение и пр.	0,5—1,5% суммы договора + тарифы	В день удостоверения
Аккредитив/ячейка	Безопасные расчеты	5 000—25 000 ₽; ячейка 3 000—10 000 ₽/мес.	До или в день сделки
Оценка	Отчет для ипотеки	3 000—10 000 ₽	До одобрения объекта
Страхование по ипотеке	Имущество/титул/здоровье	0,3—1,5% от суммы кредита в год	Ежегодно
Комиссии банка	Выдача кредита, переводы	0—1% или 0—30 000 ₽	При выдаче/расчетах
Юридическое сопровождение	Проверка сделки	30 000—150 000 ₽ или 0—1%	До/в день сделки
Ремонт/отделка	Черновая/косметика	8 000—30 000 ₽/м²	После получения ключей
Мебель и техника	Базовый комплект	150 000—700 000 ₽	Перед въездом
Подключения и сервисы	Интернет, счетчики	1 000—10 000 ₽	После заселения
ТСЖ/УК	Вступительный/разовый взнос	0—20 000 ₽	При оформлении
Переезд	Транспорт, упаковка, хранение	10 000—100 000 ₽	В день переезда

Учитывайте эти позиции в смете: итоговая покупка редко ограничивается ценой в договоре и первоначальным взносом.

Как заранее рассчитать комфортный бюджет

Начните с чистого ежемесячного дохода семьи (после налогов). Зафиксируйте обязательные траты: питание, транспорт, образование, медицина, страхование, связь, коммунальные платежи. Комфортный платеж по ипотеке — не более 25—35% чистого дохода; верхняя граница допустима при стабильной занятости и наличии подушки безопасности. Проведите стресс‑тест: рассчитайте платеж при повышении ставки на 3—4 п.п. и убедитесь, что он вписывается в лимит.

Сформируйте резерв на 3—6 месяцев расходов и не тратьте его на первоначальный взнос. После сделки должен оставаться ликвидный остаток минимум в 3 ежемесячных бюджета, чтобы избежать кассовых разрывов. Учтите разовый и периодический «хвост» расходов: первоначальный взнос, услуги банка и регистратора, страхование, переезд, базовый ремонт, мебель и техника, рост коммунальных платежей, налог на имущество.

Определите горизонты: планируемый срок владения, вероятность смены работы, декрет, крупные расходы. Зафиксируйте «порог боли» — максимальный ежемесячный платеж, при котором сохраняются сбережения и возможность инвестировать. Пример: доход 200 000 ₽, лимит платежа 60 000—70 000 ₽, резерв не менее 600 000 ₽. Итоговая стоимость квартиры складывается из цены, допрасходов и процентных платежей в стресс‑сценарии — ориентируйтесь на совокупную сумму, а не только на цену объекта.

Ошибка 4. Не проверять локацию, инфраструктуру и перспективы района

Локация напрямую влияет на ликвидность и эксплуатационные расходы недвижимости. Оценка «на карте» недостаточна: проверяйте фактическое время в пути в часы пик, альтернативные маршруты, загруженность выездов, наличие пробок при снегопаде или перекрытиях. Ходите пешком по периметру квартала: шум от магистралей и ЖД, пыль, интенсивность грузового трафика, запахи, освещенность дворов.

Инфраструктура должна быть не «в планах», а доступна в разумном радиусе: школы и детсады (наличие мест и реальная наполняемость), поликлиники, аптеки, магазины, спорт, парки. Для новостроек проверяйте очередность строительства: когда фактически вводятся сад, школа и паркинг; часто соцобъекты переносятся на поздние этапы, что влияет на качество жизни и аренду.

Перспективы района определяются официальными градостроительными документами: генеральный план, ПЗЗ, проекты планировки, красные линии, планируемые развязки, линии метро/МЦД, КРТ/реновация. Изучите публичные карты и постановления администрации: где появятся эстакады, промышленные и складские объекты, мусоросортировка, ТПУ. Новые магистрали могут сократить дорогу, но повысить шум и нагрузку на парковки. Оцените экологические и инженерные риски: подтопления, близость ЛЭП и магистральных труб, промзоны, полигоны, роза ветров.

Сопоставьте выводы с целями: для жизни — комфорт и доступность сервисов; для аренды — транспортная связанность и спрос. При сомнениях рассчитывайте альтернативные сценарии: покупка сейчас vs. ожидание развития инфраструктуры.

Как оценить район перед покупкой

Проверьте ключевые параметры лично и по открытым данным. Минимальный рабочий чек‑лист для квартиры:

Маршруты до работы/учебы в часы пик, альтернативы, интервал и заполненность транспорта, время пешком до метро/МЦД/остановок.
Школы и детсады: расстояние, наполняемость, фактические очереди, расписание и безопасность подходов.
Магазины, аптеки, поликлиники, спорт, парки: доступность в 10—15 минутах пешком.
Трафик и парковка: насыщенность дворов, наличие платных зон, перспектива дефицита при вводе новых очередей.
Шум, воздух, запахи в разное время суток; близость магистралей, ЖД, промпредприятий, ЛЭП.
Безопасность: освещенность улиц и дворов, наличие камер, данные о правонарушениях по району.
Градпланы: генплан, ПЗЗ, проекты планировки, красные линии, планируемые трассы, ТПУ, КРТ/реновация.
Инженерные риски: зоны подтопления, магистральные коммуникации, ограничения на застройку.
Рыночные метрики: ставки аренды и срок экспозиции аналогов, доля вакансии в nearby‑проекте.
УК и тарифы: репутация, уровень содержания дворов и подъездов, планы по благоустройству.

Почему перспективы района влияют на ликвидность недвижимости

Ликвидность — это скорость продажи и размер дисконта, необходимого для сделки. Перспективы района напрямую влияют на оба показателя: где улучшается транспортная доступность, формируются рабочие места и социальная инфраструктура, число потенциальных покупателей и арендаторов растет, а время экспозиции сокращается.

Ключевые факторы: запуск станций метро и МЦД, развязок и магистралей, строительство школ, детсадов, поликлиник, парковых зон, а также появление деловых кластеров и ТПУ. Для новостройки важен не только собственный уровень проекта, но и окружение: перегрев предложения в локации или отсутствие планируемых объектов делает перепродажу сложнее.

На ликвидность влияют градостроительные риски: изменение зонирования, точечная уплотнительная застройка, шумные или опасные производства, высокий уровень транзитного трафика. Негативный фон повышает дисконт при перепродаже. Положительная динамика — благоустройство, реновация ветхого фонда, развитие набережных — поддерживает цены и расширяет пул покупателей.

Практический вывод: оценивайте не текущее состояние, а траекторию района на горизонте 3—7 лет, проверяйте подтвержденные инфраструктурные проекты, планы застройки и баланс будущего предложения и спроса в сегменте схожих объектов.

Ошибка 5. Подписывать договор без внимательного изучения условий сделки

Невнимательное чтение типового договора приводит к финансовым потерям и затяжным спорам. В соглашениях продавцов и застройщиков часто используются формулировки с односторонними правами на изменение сроков, несимметричными штрафами для покупателя, расплывчатым описанием предмета и незафиксированным составом передаваемого имущества.

Риски для вторичного рынка: неуказанные обременения, лица, сохраняющие право пользования, отсутствие срока освобождения и снятия с регистрационного учета, небезопасные расчеты (наличные, без контроля), неопределенность с долгами по коммунальным услугам. Нередко пропускают согласие супруга, порядок возврата задатка/аванса и условия расторжения.

Риски для новостроек: плавающая площадь с перерасчетом в пользу продавца, перенос сроков без адекватной неустойки, расплывчатые требования к отделке («стандарт застройщика» без спецификации), ограничение на уступку прав, дополнительные платежи (договоры сервисов, навязанные страховки при ипотеке).

Что делать: детализировать предмет (точные характеристики, план, площадь и допуски), закрепить состав передачи (ключи, мебель, техника, кладовая, паркинг), использовать безопасные расчеты (эскроу, аккредитив, ячейка с понятными условиями доступа), определить сроки и ответственность за просрочку обеих сторон, зафиксировать порядок приемки и устранения дефектов, распределить налоги и расходы, проверить согласия и разрешения (супруг, опека, банк), прописать прозрачные основания расторжения и возврата средств. Все приложения — неотъемлемая часть сделки и должны быть подписаны одновременно с договором.

Какие пункты договора нужно читать особенно внимательно

Предмет и идентификация квартиры: адрес, номер, этаж, площадь, планировка, доля в праве, кадастровые данные.
Цена и состав: что включено (кладовая, машино-место, мебель, техника), валюта, курс и порядок перерасчета.
Порядок расчетов: эскроу/аккредитив/ячейка, условия доступа к средствам, комиссии банка, срок зачисления.
Сроки передачи и освобождения: дата ключей, выезд продавца, снятие с регистрационного учета, ответственность за просрочку.
Обременения и права третьих лиц: ипотека, аренда, сервитуты, лица, сохраняющие право пользования, согласия супруга и банка.
Приемка и качество: акт, дефектная ведомость, сроки устранения, удержание части платежа до исправления недостатков.
Площадь и перерасчет (для новостроек): допустимое отклонение, формула доплаты/возврата.
Штрафы и неустойки: симметрия для обеих сторон, размер, порядок начисления, отключение односторонних изменений.
Налоги и расходы: кто оплачивает НДФЛ, госпошлины, услуги банка и регистрационные сборы.
Расторжение и форс-мажор: основания, сроки возврата, судьба задатка или аванса.

Когда нужен юрист или риелторский сопровождение

Сопровождение целесообразно при повышенных юридических и расчетных рисках. В таких случаях независимая проверка и корректная схема сделки экономят деньги и время:

Запутанная история переходов права: наследство, дарение, приватизация за последние 3—5 лет, несколько продаж за короткий срок.
Доли, материнский капитал, несовершеннолетние собственники: требуется разрешение органов опеки, грамотная схема расчетов и переселения.
Продавец по доверенности, за рубежом либо в отношении него идут исполнительные производства/банкротство.
Обременения и альтернативная сделка: ипотека, арест, сервитут; встречная покупка продавца.
Неузаконенная перепланировка или признаки самостроя, требующие техэкспертизы и узаконивания.
Новостройки: экспертиза ДДУ, регистрация, условия эскроу, уступка права (цессия), сроки передачи и неустойки.
Ипотека/субсидии/маткапитал у покупателя: безопасные расчеты (аккредитив/эскроу), согласование с банком, проверка закладной.
Нетипичные объекты: доля, комната, апартаменты, земельный участок с сервитутами и доступом.
Расчеты через ячейку/аккредитив, банковский комплаенс, проверка источника средств и валютных требований.

Юрист отвечает за правовую экспертизу и договоры, риелтор — за организацию процесса, сроки и переговоры. В простых сделках вторичного рынка без обременений и перепланировок можно опираться на чек-листы, но проект договора перед подписанием желательно показать специалисту.

Как избежать ошибок перед подписанием договора: короткий чек-лист покупателя

Сверьте личности и полномочия сторон: паспорта, действительность доверенности, объем прав представителя.
Получите свежую выписку ЕГРН об объекте и истории переходов (не старше 7—10 дней).
Проверьте обременения: ипотека, арест, рента, сервитут; пропишите порядок их снятия и сроки.
Запросите согласие супруга(и), разрешение опеки (при долях детей), согласие залогодержателя.
Изучите документ-основание права продавца (ДКП, наследство, дарение, приватизация) и сроки владения.
Проверьте судебные споры и исполнительные производства по сторонам.
Уточните перепланировки: наличие техплана/заключения БТИ и узаконивание.
Зафиксируйте предмет сделки: точные характеристики, кадастровый номер, площадь по ЕГРН.
Согласуйте цену, состав и состояние: перечень остающейся мебели/техники, акт осмотра, фото-приложение.
Определите порядок расчетов: аккредитив/эскроу/ячейка, условия раскрытия, сроки, комиссии банка.
Закрепите момент перехода права и рисков, дату передачи ключей, срок освобождения помещения.
Установите неустойки за просрочки, порядок удержаний при скрытых недостатках и условия расторжения.
Зафиксируйте показания счетчиков на дату передачи и распределение коммунальных платежей.
Для ипотеки: финальное одобрение, схема закладной, страхование, требования банка к расчетам.
Для новостройки: проверка застройщика, ДДУ, условий эскроу, сроков передачи и гарантий.
Для электронной регистрации: проверка УКЭП сторон и данных в заявлениях в Росреестр.
Соберите пакет для регистрации: перечень приложений, госпошлина, способ подачи, график выдачи оригиналов.

Любая предоплата (задаток/аванс) — только по расписке или соглашению с точным описанием объекта, суммы, сроков и условий возврата.