Как проверить квартиру перед покупкой самостоятельно

Никита С., Санкт-Петербург

Ответ эксперта

Проверить квартиру самостоятельно возможно, но важно понимать границы такой проверки. Покупатель может сделать базовый юридический анализ, однако сложные случаи лучше всё же проверять с профессионалом.

Вот базовый алгоритм самостоятельной проверки.

1. Проверка права собственности

Запросите у продавца:
– выписку из ЕГРН (свежую, не старше 5–7 дней)
– документ-основание права собственности (договор купли-продажи, дарения, наследство и т.д.)

В выписке из ЕГРН нужно проверить:
– кто собственник
– есть ли обременения (ипотека, арест, запрет регистрационных действий)
– совпадает ли площадь

2. История перехода права

Если квартира часто перепродавалась (например, 3–4 раза за короткий период), это повод насторожиться.
Особенно внимательно стоит относиться к объектам, которые недавно получены по наследству или дарению.

3. Проверка зарегистрированных лиц

Нужно получить справку о зарегистрированных лицах (форма 9).
Важно убедиться, что к моменту сделки все выписаны.
Особое внимание — несовершеннолетним.

4. Проверка продавца

Если собственник состоит в браке, требуется нотариальное согласие супруга.
Если продаёт по доверенности — нужно проверить её подлинность и срок действия.
Если продавец пожилой человек — важно убедиться в его дееспособности.

5. Коммунальные долги

Долги по ЖКХ не переходят автоматически к новому собственнику, но могут создать сложности. Лучше запросить справку об отсутствии задолженности.

Что нельзя проверить самостоятельно

Есть моменты, которые без опыта сложно оценить:

– риск оспаривания сделки
– скрытые наследники
– банкротство продавца
– судебные споры
– риски признания сделки недействительной

Именно здесь чаще всего возникают проблемы.

Базовую проверку можно сделать самостоятельно: выписка ЕГРН, документы-основания, справки о зарегистрированных лицах.

Но при сложной истории объекта профессиональная проверка — это не расход, а защита капитала.